Immobilien Investments: Was sie unterscheidet – und was sie so attraktiv macht
Ob Reihenhaus oder Luxus-Apartment: Immobilien gelten als sicheres Investment – und das aus gutem Grund. In Anbetracht der seit Jahrzehnten konstant steigenden Immobilienpreise profitieren Eigentümer von einer hohen Nachfrage und wachsenden Quadratmeterpreisen.
18. Oktober 2021 · Aktualisiert: 19. November 2023 · Lesezeit: 8 Minuten
Wer sich mit dem Gedanken trägt, in Immobilien zu investieren, muss nicht zwangsläufig ein Haus oder eine Wohnung erwerben. Ist die Investition als „langfristige Bindung finanzieller Mittel in materiellen oder in immateriellen Vermögensgegenständen“ [1] definiert, folgt daraus schließlich, dass jede Form der Geldanlage, die Kapital in Immobilien bindet, als Immobilieninvestment gelten darf. Das eröffnet eine Vielzahl von Anlagestrategien, die sich in ihrer Laufzeit ebenso unterscheiden wie in der Arbeitsintensität und der Risikobereitschaft, die sie den Investoren abverlangen. Doch welche Art von Immobilieninvestment lohnt sich für wen?
Welche Arten von Immobilieninvestment gibt es?
Anhand ihrer Anlagehorizonte lassen sich Immobilieninvestments grundsätzlich einer von zwei Kategorien zuordnen: den kurzfristigen Investitionen, die mit dem möglichst zeitnahen Weiterverkauf der Immobilie enden – oder den langfristigen Investitionen, die sich für Privatanleger als besonders attraktiv erweisen, da weder aktive Betreuung des Investments noch umfassende Kenntnisse der Immobilienbranche erforderlich sind, um ihre Rendite zu maximieren.
Projektentwicklung für den Verkauf: Kurzfristige Immobilieninvestments
Die zentrale Strategie, die allen kurzfristigen Immobilieninvestments zugrunde liegt, wird auch als „Fix and Flip“ bezeichnet: Dabei erwerben Anleger zu einem möglichst geringen Preis ein Objekt, steigern durch Sanierung, Umbau und Aufwertung der Ausstattung den Wert der Immobilie und verkaufen sie anschließend weiter. Das setzt allerdings einen guten Überblick über Angebot und Nachfrage voraus, denn bereits bei der Suche nach passenden Immobilien gilt es, vor allem mögliche Käufer mitzudenken – und je höherwertiger die Immobilie, desto kostspieliger gestaltet sich zudem die Projektentwicklung.
Da sich viele private Anleger zwar für Luxusimmobilien an besonders begehrten Standorten interessieren, deren Entwicklung aber nicht im selben Umfang finanzieren und koordinieren können wie beispielsweise ein Bauträger, etabliert sich auch in Deutschland allmählich das sogenannte Crowdinvesting als niedrigschwellige Form des Immobilieninvestments. Indem eine Vielzahl von Investoren – die sogenannte Crowd – die Anlagesumme gemeinsam trägt, können mit vergleichsweise geringen individuellen Beiträgen auch große Projekte finanziert werden. Die Projektentwicklung übernimmt dabei zumeist ein Bauträger oder Maklerbüro, dem die Investitionssumme als Darlehen übergeben wird.
Allerdings geht diese spezielle Form des Immobilieninvestments auch mit einem recht großen Verlustrisiko einher, da diese Darlehen gewöhnlich nachrangig sind. Sollte der Projektentwickler im Verlauf der Bau- oder Sanierungsarbeiten Insolvenz anmelden, müssen somit erst die Forderungen aller Gläubiger beglichen werden, bevor die Rückzahlung der Investitionssummen beginnen kann.
Passives Einkommen durch Mietrendite: Langfristige Immobilieninvestments
Investoren, die nicht selbst eine Immobilie erwerben können oder wollen, können auch durch Aktien oder Anleihen ein passives Einkommen erzielen, das sich aus Immobilien speist. Während Investoren mit einer Aktie einen Anteil an der Immobilie erwerben, bedeutet eine Anleihe dahingegen, dass die Investoren lediglich dem Eigentümer einer Immobilie – beispielsweise einem Unternehmen – einen Kredit erteilen: Mit dieser Form des Investments erwerben die Investoren selbst kein Eigentum.
Aus diesem Grund unterscheiden sich Immobilienanleihen und Immobilienaktien hinsichtlich des mit der jeweiligen Anlage einhergehenden Risikos deutlich [2]. Anleihen gehen zwar zumeist mit einem festen Zinssatz einher, der sie im Vergleich zu den bisweilen stark im Wert schwankenden Aktien überaus wertstabil erscheinen lässt. Gleichzeitig handelt es sich bei Immobilienanleihen gewöhnlich aber auch um nachrangige Darlehen – und das bedeutet für Anleger exakt dasselbe Risiko wie im Fall eines Crowdinvestments.
Wer bewusst risikoarm investieren möchte, ist daher mit Aktien besser beraten als mit Anleihen – doch die größte Sicherheit bietet nach wie vor die eigene Immobilie.
„Selbstverständlich gewinnt eine Immobilie mit der Zeit an Wert. Das macht sie allein vor dem Hintergrund unseres aktuellen Wohnungsmarktes schon zu einer ausgesprochen sicheren Geldanlage“, weiß auch Dr.-Ing. Axel Martin Schmitz, geschäftsführender Gesellschafter von RALF SCHMITZ. „Dass die meisten Eigentümer ihre Immobilien nicht wieder verkaufen, sondern vermieten oder selbst nutzen, hat daher einen guten Grund: So können sie zusätzliche Rendite erzielen – durch Mieteinnahmen oder einfach durch die Tatsache, dass sie selbst keine Miete mehr bezahlen. Das entspricht gewissermaßen der Verzinsung des eingesetzten Kapitals, während im Hintergrund der Wert der Immobilie selbstverständlich weiter wächst.“
Was macht Immobilieninvestments so attraktiv?
Was Immobilien von anderen Investitionsgütern unterscheidet, ist ihre Beständigkeit – und die Tatsache, dass die Nachfrage immer weiter wächst. Wie konstant diese Entwicklung ist, lässt sich exemplarisch an einer von Immobilienscout24 durchgeführten Analyse der Inserate verdeutlichen, die zwischen Dezember 2019 und Februar 2021 auf der Immobilienplattform veröffentlicht wurden: [3] Ungeachtet des Pandemiegeschehens nahm die Nachfrage auch 2020 zu. In besonders umkämpften Regionen stieg die Zahl der Interessenten pro Angebot sogar um 70 Prozent für Eigentumswohnungen (Kölner Umland) und um beachtliche 134 Prozent für Häuser (Stuttgart).
Im Vergleich zu anderen Investments ist es daher sehr viel einfacher, Fremdkapital für den Kauf einer Immobilie zu erhalten. Das weiß auch Maciej Auda. Er ist als Leiter Akquisition und Verkauf für RALF SCHMITZ in Berlin und Hamburg tätig und sowohl mit dem Markt als auch mit den Finanzierungsmöglichkeiten, die Interessenten für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung stehen, bestens vertraut.
„Stellen Sie sich vor, Sie wollen eine Million Euro in Aktien investieren“, erklärt er. „Dafür gewährt Ihnen die Bank maximal 200.000 Euro Kredit – und auch das nur mit viel Glück und unter der Bedingung, dass Sie die übrigen 800.000 Euro als Eigenkapital mitbringen. Immobilien hingegen gelten als sichere Anlage – der Wert steigt zuverlässig und im Zweifelsfall können Sie auch immer mit Ihrem Grund und Boden für die Rückzahlung haften. Möchten Sie also eine Million in eine Immobilie investieren, sind Ihre Startbedingungen in der Verhandlung gleich ganz andere: Da ist die Bank viel eher bereit, Sie mit einem Kredit über 800.000 Euro zu unterstützen.“
Begehrte Lage, zeitloser Stil: Das steigert den Wert Ihrer Immobilien
Zwar steigt der Wert von Immobilien in vielen Regionen Deutschlands seit vielen Jahren konstant, doch wer seine Rendite gezielt optimieren möchte, sollte sein Investment anhand zweier Faktoren auswählen: Standort und Stil. Besonders hohe Preise erzielen Immobilien in begehrten städtischen Lagen, da es hier an Grund für Neubauten fehlt. Besonders deutlich macht sich dies in Metropolen wie Hamburg oder Düsseldorf bemerkbar: Allein von 2019 bis 2020 stiegen die Quadratmeterpreise hier um fast zehn Prozent [4].
Welche Standorte sich innerhalb einer Metropole als besonders gute Investment-Optionen erweisen, ist allerdings eine Frage der Zielgruppe, denn an Standorten innerhalb ein- und derselben Stadt können die Immobilienpreise aus ganz unterschiedlichen Gründen steigen.
Stil ist nichts Endgültiges, sondern beständiger Wandel.
Walter Gropius
„Ich glaube, dieses Phänomen lässt sich besonders schön an den Berliner Lagen verdeutlichen. Die Kunden von RALF SCHMITZ finden in unserem Portfolio Immobilien in Kiezen, die in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten eine extrem schnelle Wertsteigerung erfahren haben, weil sie einfach am Puls der Stadt liegen“, erzählt Maciej Auda. „Grunewald beispielsweise ist nach wie vor eine tolle Lage – aber eben eher für eine Zielgruppe, die sich mitten in der Metropole einen ruhigen Rückzugsort erschaffen möchte. Jüngere Käufer und übrigens auch Mieter legen im Vergleich dazu zunehmend auf Erreichbarkeit: Sie suchen Restaurants, Shopping-Möglichkeiten – Lebensfreude. Dieser Zielgruppe ist wichtig, dass das direkte Umfeld zum Entdecken und Genießen einlädt. Und dafür sind nun einmal der Kurfürstendamm oder Charlottenburg die richtigen Adressen.“
Als zweiter Faktor kommt außerdem der architektonische Stil der Immobilie hinzu. „Mit dem Alter des Bauwerks hat das nichts zu tun: Während viele Immobilien aus den 1980er Jahren unter großem Wertverlust leiden, weil dieser Stil die Käufer von heute einfach nicht anspricht, verlieben sich nach mehr als hundert Jahren noch immer Eigentümer in die klassische Eleganz denkmalgeschützter Gebäude“, weiß Dr.-Ing. Axel Martin Schmitz. „Aus genau diesem Grund setzen wir auch seit jeher auf zeitlose Architektur – auf elegante Linienführung, viel Licht und großzügig geschnittene Räume: weil sie einfach nicht an Wert verlieren.“
Dabei setzt RALF SCHMITZ allerdings nicht nur in Design und Ausstattung auf höchste Qualität: Auch die Bausubstanz selbst ist Teil der Exzellenz, die der Bauträger seinen Kunden garantiert. Denn ganz gleich, ob Stadtvilla in Berlin-Grunewald oder Penthouse in Düsseldorf: Die richtige Immobilie für ein Investment ist schlussendlich immer eine, von der die Eigentümer viele Jahrzehnte lang profitieren – ein wertstabiles Investment, das überdauert.
