Immobilien steuerfrei vererben: Einblicke in das deutsche Erbrecht

Von Freibetrag bis Spekulationsfrist: Was Sie wissen sollten

Wann immer private Eigentümer eine Immobilie verkaufen, handelt es sich dabei um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft^[2], für dessen Besteuerung die sogenannte Veräußerungs- oder Spekulationsfrist ausschlaggebend ist. Sie beginnt entweder mit dem Bau oder dem Kauf einer Immobilie und dauert nach deutschem Recht zehn Jahre, wobei der Abschluss des entsprechenden Vertrages ausschlaggebend ist. Bei einem unentgeltlichen Erwerb im Rahmen einer Erbschaft ist der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers maßgeblich.

Veräußern Eigentümer eine Immobilie innerhalb dieser Zeitspanne, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig und unterliegt der Einkommensteuer – und wenn es sich dabei um eine geerbte Immobilie handelt, können je nach vorheriger erbschaftsteuerlicher Berücksichtigung auch noch 7 bis 50 Prozent Erbschaftsteuer hinzukommen.

In Bezug auf zu vererbende Wohnimmobilien lassen sich allerdings zwei Konstellationen unterscheiden, die sehr verschiedene Optionen zur Minderung des Steuersatzes bieten.

Der Eigentümer vererbt eine vermietete Wohnimmobilie

Vermietete Wohnimmobilien unterliegen stets der Erbschaftsteuer. Aus diesem Grund sind die Erben vermieteter Immobilien nach ErbStG dazu verpflichtet, innerhalb von drei Monaten nach Annahme der Erbschaft das zuständige Finanzamt darüber zu informieren^[3]. Das Finanzamt beauftragt dann seinerseits einen Sachverständigen, der den Wert der Immobilie ermittelt. Die Grundlagen für die Bewertung sind gesetzlich festgelegt. Für 90 Prozent dieses Wertes wird nach Abzug aller Freibeträge Erbschaftsteuer fällig^[4].

Wollen die Erben eine vermietete Immobilie weiterverkaufen, ist zudem die Veräußerungsfrist zu beachten: Für Verkäufe innerhalb der ersten zehn Jahre nach Erwerb kann zusätzlich zur Erbschaftsteuer auch Einkommensteuer anfallen. Allerdings lässt sich diese Haltefrist verkürzen, wenn der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren zuvor privat genutzt hat^[5].

„Eigene Nutzung muss aber nicht unbedingt bedeuten, dass der Erbe selbst seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung oder das Haus verlegt: Alternativ kann er die Immobilie auch als eingetragenen Zweitwohnsitz nutzen – oder sie für die drei Jahre unentgeltlich einem seiner Kinder überlassen, etwa während der Ausbildung oder des Studiums“, merkt Dr.-Ing. Axel Schmitz, geschäftsführender Gesellschafter von RALF SCHMITZ, an. „Vor dem Weiterverkauf ein paar Jahre verstreichen zu lassen, kann sich außerdem sehr positiv auf den schlussendlichen Verkauf auswirken – vor allem dann, wenn es sich um ein hochwertiges Objekt handelt. Je stärker die Bausubstanz und je begehrter die Lage, desto weiter kann der Marktwert innerhalb von drei bis zehn Jahren steigen. Für die Erben einer Luxus-Immobilie bedeutet die Haltefrist daher erst Wohnkomfort – sei es für sie selbst oder für ihre Kinder – und anschließend einen umso lukrativeren Verkauf. Das heißt: Sofern der überhaupt gewünscht ist. Eine Immobilie in der Familie zu halten und auch selbst an die nächste Generation weiterzugeben, ist für viele Erben eine mindestens ebenso attraktive Option.“

Der Eigentümer vererbt eine privat genutzte Wohnimmobilie

Hat ein Eigentümer eine Wohnimmobilie bis zu seinem Tode selbst genutzt, fällt in den meisten Fällen keine Erbschaftssteuer an – sofern das Haus oder das Apartment im engsten Kreis der Familie, also an Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder Kinder vererbt und von den Erben weiterhin selbst genutzt wird. Grundsätzlich gilt dabei, dass Ehe- oder Lebenspartner die Immobilie steuerfrei übernehmen können, unabhängig von deren Größe und Marktwert. Kindern steht hingegen nur eine Wohnfläche von 200 m² als steuerfreies Erbe zu: Jeder weitere Quadratmeter unterliegt der Erbschaftsteuer, ist also steuerpflichtig.

„Diese prozentuale Besteuerung mag im ersten Moment wie ein langfristiger Nachteil von Immobilien mit großer Grundfläche erscheinen, aber in der Praxis lässt sich auch ein Penthouse-Apartment oder eine Stadtvilla oftmals steuerfrei vererben“, erklärt Dr.-Ing. Axel Schmitz. Als Geschäftsführer von RALF SCHMITZ berät er persönlich Kunden bei der Wahl der richtigen Immobilie – für ihre eigenen Zukunftspläne und auch mit Blick auf die eventuelle Weitergabe an nachfolgende Generationen. „Nach Abzug der steuerfreien 200 m² können Erben erst ihre Freibeträge geltend machen, bevor die Steuerlast berechnet wird. In Steuerklasse I beträgt dieser Freibetrag laut ErbStG pro Kind 400.000 Euro^[6], die den zu versteuernden Anteil oft schon abdecken. Ist das nicht der Fall, handelt es sich zumeist nicht um ein einzelnes Apartment, sondern um ein ganzes Haus, das die Eigentümer in mehrere Wohneinheiten unterteilen können, um jedem Kind einen steuerfreien Anteil zu hinterlassen.“

Um den Wert des Investments zu erhalten, muss allerdings nicht nur der Eigentümer bei der Aufteilung der Immobilie auf seine Erben umsichtig vorgehen: Auch die Erben selbst müssen sich ihrer Rechte und vor allem Pflichten bewusst sein. So lässt sich die Frist bis zum einkommensteuerfreien Weiterverkauf einer privaten Wohnimmobilie zwar ebenfalls verkürzen, wenn der Eigentümer sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt hat^[7]. Im Fall einer geerbten Immobilie gilt jedoch die Haltefrist von zehn Jahren im Rahmen der Erbschaftsteuerfestsetzung. Wird eine erbschaftsteuerfrei vererbte Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, ist die Transaktion daher bereits nach maximal drei Jahren der eigenen Nutzung einkommensteuerfrei, doch wird zugleich die Erbschaftssteuer rückwirkend in voller Höhe fällig.

Eine Investition in die nächste Generation: Warum es sich lohnt, schon beim Immobilienkauf an morgen zu denken

Die gezielte Investition in Immobilien zählt zu den besten Möglichkeiten, der nächsten Generation den Rückhalt zu bieten, den sie braucht – sei es durch den Wohnraum als solchen oder durch das darin gebundene Kapital. Gleichzeitig bietet ein breit angelegtes Immobilienportfolio Vererbenden aber auch die Chance, Spannungen unter den Erben vorzubeugen.

„Wir erleben oft, dass sich die Eigentümer einer weitläufigen Liegenschaft verkleinern wollen. Für viele von ihnen markiert dieser Schritt den Beginn eines neuen Lebensabschnitts: Die Kinder sind erwachsen, das Haus fühlt sich irgendwie leer an – und wenn sie sich nicht in eine ausreichende Zahl an Wohneinheiten unterteilen lässt, droht die Immobilie früher oder später zur Belastung für die Beziehungen innerhalb der Familie zu werden“, erzählt Dr.-Ing Axel Schmitz. „Kauft beispielsweise einer von drei Erben seinen Geschwistern ihre Anteile am elterlichen Haus ab, um mit seiner Familie selbst dort einziehen zu können, ist die Veräußerungsfrist zu beachten. Erfolgt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung durch den Erblasser, verlieren entweder zwei von drei Geschwistern durch die Einkommensteuer einen Teil ihres Erbes – oder der dritte zahlt die beiden fair aus, muss aber dafür einen prozentual noch höheren Anteil seines Erbes aufwenden. In Konstellationen wie dieser gibt es immer einen Verlierer.“

Aus diesem Grund entscheiden sich viele Eigentümer, große Liegenschaften über kurz oder lang gegen ein Luxus-Apartment für den Eigenbedarf einzutauschen und das durch den Verkauf freigesetzte Kapital in Mietobjekte zu investieren. Eine Strategie, die sich in der Zusammenarbeit mit einem Bauträger wie RALF SCHMITZ besonders leicht realisieren lässt: Anstatt einen Makler mit der Suche nach geeigneten Apartments an verschiedenen Standorten zu beauftragen, können die Käufer einfach mehrere Wohneinheiten in ein- und demselben Gebäude erwerben.

Das spart nicht nur Zeit und Aufwand, sondern gewährleistet auch eine faire Verteilung des Kapitals unter den Erben und bringt sie zumindest bis zum Ablauf der Veräußerungsfrist auch unter einem Dach zusammen. Vielleicht nicht in dem Haus, in dem die Kinder aufgewachsen sind, dafür aber im harmonischen Miteinander – und mit viel Raum zur Entfaltung individueller Lebensentwürfe.

Schließlich ist eine geerbte Immobilie weit mehr als nur die Summe ihrer Quadratmeter: Sie ist auch stets ein Geschenk an die nächste Generation, das Rückhalt und einen sicheren Start in neue Lebensabschnitte bietet.

Stand 4. Quartal 2021, alle Angaben über Steuerrecht ohne Gewähr.

Information: Seit Mai 2023 gelten Neuerungen im Erbrecht – diese werden in Kürze im Artikel ergänzt.

FAZIT: Seit der letzten Aktualisierung im Mai 2023 hat es weitere wichtige Änderungen gegeben, die für Immobilieneigentümer und deren Erben von Interesse sein könnten. Für Immobilieneigentümer und deren Erben ist es entscheidend, auf dem Laufenden zu bleiben und die neuesten Entwicklungen im Auge zu behalten. Die steuerfreie Vererbung von Immobilien kann eine wertvolle Möglichkeit sein, Vermögen innerhalb der Familie weiterzugeben, ohne eine hohe Steuerlast tragen zu müssen. Die jüngsten Änderungen im deutschen Erbrecht und Steuergesetz bis 2024 sollten daher sorgfältig geprüft und bei der Nachlassplanung berücksichtigt werden.