Berlin Alexander Emserstr. 36 Modell detail

Immobilienkauf vom Bauträger: Eine Bestandsaufnahme

Ob Eigenheim oder Investment, Einfamilienhaus oder Apartment: Immer mehr Eigentümer in Deutschland vertrauen den Bau ihrer Immobilie einem erfahrenen Bauträger an. Aber was bedeutet diese Entscheidung im Detail – was macht die Zusammenarbeit mit einem Bauträger aus?

Jan Lorenz 23. Juni 2021 · Aktualisiert: 10. Juli 2021 · Lesezeit: 5 Minuten

Darüber, was Bauträger von anderen Unternehmen in der Immobilienbranche unterscheidet, herrscht bisweilen auch unter erfahrenen Investoren und langjährigen Immobilienbesitzern Uneinigkeit – und das aus gutem Grund: Für den Begriff ,Bauträgerʻ gab es lange Zeit keine gesetzliche Definition [1], erst seit wenigen Jahren ist zumindest der Bauträgervertrag an sich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Da es sich nicht um einen geschützten Beruf, sondern vielmehr um ein Geschäftsmodell handelt, können sich Bauträger auf unterschiedliche Immobilien, Standorte und Zielgruppen fokussieren. So ist ein Unternehmen auf Gewerbeimmobilien spezialisiert, während ein anderer Bauträger in Berlin Luxusapartments entwickelt.

Was sie jedoch alle eint, sind die rechtlichen Rahmenbedingungen ihrer Tätigkeit – und die daraus erwachsenden Vorteile für ihre Kunden.

Was ist ein Bauträger?

Sowohl Einzelpersonen als auch Unternehmen können als Bauträger agieren, wenn sie gemäß Paragraph 34c der Gewerbeordnung „als Bauherr[en] im eigenen Namen für eigene […]  Rechnung“ [2] tätig sind. In der Praxis bedeutet das, dass sie als sogenannte Trader-Developer auftreten: Bauträger finden und erwerben Grundstücke in attraktiver Lage, auf denen sie Wohn- und Gewerbeimmobilien entwickeln – allerdings nicht mit dem Ziel, diese als langfristige Investitionen zu halten und zu vermieten.

Was Bauträger von anderen Projektentwicklern unterscheidet, ist die Tatsache, dass sie die Wohn- oder Gewerbeeinheiten zwar im eigenen Namen und auf eigenes finanzielles Risiko bauen oder sanieren, sie danach aber an Enderwerber oder -investoren weiterverkaufen.

Da die Käufer dabei immer auch einen der Immobilie entsprechenden Anteil am Grundstück erwerben, umfasst ein Bauträgervertrag sowohl Elemente des Kaufvertrags für das Grundstück als auch des Werkvertrags für die Entwicklung der Immobilie. Im Gegensatz zu reinen Werkverträgen, wie sie beispielsweise ein Generalunternehmer aufsetzen würde, der stets auf fremden Grundstücken tätig ist, muss für einen Bauträgervertrag daher auch eine notarielle Beurkundung durchgeführt werden.

Wer kann Bauträger werden?

Der sachgemäße Umgang mit fremdem Vermögen setzt ein hohes Maß an Zuverlässigkeit und Vertrauenswürdigkeit voraus. Um unseriöse Angebote von vornherein auszuschließen, benötigen Bauträger – und im Übrigen auch Baubetreuer und Makler – in Deutschland daher eine spezielle Gewerbeerlaubnis. Um diese zu erhalten, muss ein angehender Bauträger nicht nur einen Sachkundenachweis erbringen: Er muss auch seine persönliche Eignung und finanzielle Stabilität beweisen.

Zu diesem Zweck prüft die zuständige Industrie- und Handelskammer zum einen die polizeilichen Führungszeugnisse aller Entscheidungsträger aus Geschäftsführung und Vorstand und stellt zum anderen sicher, dass weder das Unternehmen noch die einzelnen Personen verschuldet oder in Insolvenzverfahren involviert sind.[3] Erst wenn diese Qualifikationen festgestellt  wurden, darf ein Unternehmer oder Unternehmen sich als Bauträger bezeichnen.

Duesseldorf TheTheodor Bilkerstrasse Zeichnung einer Bauträger Immobilie in Düsseldorf
Zeichnung aus der Entwurfsphase des Projektes, The Theodor, Bilkerstrasse 23 in der Nähe des Carlsplatzes

Welche Vorteile bringt es, Immobilien von einem Bauträger zu kaufen?

Von der Planungsphase bis zur Schlüsselübergabe – und noch weit darüber hinaus – begleitet die RALF SCHMITZ-Kundenberatung in Berlin und Düsseldorf die neuen Eigentümer ihrer Luxusimmobilien. Was ihnen besonders wichtig ist, wissen sie genau: „Ausschlaggebend für die Entscheidung, von einem Bauträger zu kaufen, sind Qualität und Komfort – und das nicht nur in Bezug auf die Immobilie selbst, sondern auch mit Blick auf den Service, den das Unternehmen seinen Kunden bietet.“

Neben Kooperationen mit renommierten Handwerksbetrieben profitieren die Kunden erfahrener Bauträger dabei vor allem von drei großen Vorzügen: von uneingeschränkter Gewährleistung auf die gesamte Immobilie, zuverlässigem Käuferschutz und exklusiven Grundstücken in bester Lage.

1. Fünf Jahre Gewährleistung für die gesamte Immobilie

Ganz gleich, ob Sie selbst als Bauherr agieren oder die fertige Immobilie von einem Bauträger kaufen: Für Bauwerke innerhalb Deutschlands gilt eine Verjährungsfrist für Mängelhaftung („Gewährleistungsfrist“) von fünf Jahren.[4] Diese Verjährungsfrist beginnt bei einem selbst organisierten Hausbau ohne Generalunternehmer allerdings nicht mit Übergabe der schlüsselfertigen Wohneinheit, sondern für jedes Gewerk bei Abnahme der jeweiligen Werkleistung. Das hat zur Folge, dass ein Teil der Gewährleistung beim Einzug bereits abgelaufen sein wird – und das Risiko, dass Baumängel erst spät entdeckt werden, steigt.

Erschwerend kommt außerdem hinzu, dass bei der Einzelbeauftragung der Gewerke jeder Handwerker nur für die eigene Arbeit haftet. Das kann privaten Bauherrn das Durchsetzen von Regressansprüchen erschweren, denn auf wessen Arbeit ein Mangel im konkreten Einzelfall zurückzuführen ist, lässt sich nicht immer eindeutig bestimmen.

Für die Kunden eines Bauträgers gestaltet sich der Umgang mit dieser Gemengelage bei weitem entspannter: Da sie anstelle einer Vielzahl separater Werkverträge nur den Bauträgervertrag abschließen, erhalten sie beginnend mit Abnahme der schlüsselfertigen Wohneinheit fünf Jahre Gewährleistung – und können sich im Schadensfall auf ihren Bauträger verlassen.

„Wir verstehen uns in erster Linie als Interessenvertreter unserer Kunden“, erklärt Dr. Axel Martin Schmitz, geschäftsführender Gesellschafter von RALF SCHMITZ. „Diese Verantwortung nehmen wir seit jeher ganz besonders ernst, wenn es um das Beheben eventueller Mängel geht. RALF SCHMITZ steht für außergewöhnlichen Wohnkomfort – und das bedeutet, dass die Frage, wer die Gewährleistung für einen Schaden übernimmt, nichts ist, womit sich der Käufer beschäftigen muss.“

2. Exzellenter Käuferschutz durch die Makler- und Bauträgerverordnung und das BGB

Da der Nachweis über persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nur einmalig erbracht werden muss, wird der Kauf vom  Bauträger durch die sogenannte Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV); flankiert. Sie bietet den Kunden von Bauträgern umfassenden Gläubigerschutz und transparente Zahlungsbedingungen.

Im Mittelpunkt der MaBV steht dabei der Schutz der Investitionssumme des Käufers  durch Vorleistung des Bauträgers. Ist die Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits fertig saniert oder gebaut, erhält der Käufer direkt einen Gegenwert. Investiert ein Kunde hingegen in ein Projekt, das sich noch in der Entwicklungs- oder Bauphase befindet, ist der Bauträger gesetzlich dazu verpflichtet, entweder eine Bürgschaft für den Kaufpreis herauszureichen (sofern er ihn ganz entgegennimmt), oder aber vorzuleisten und für einzelne abgeschlossene Leistungen jeweils anteilig Zahlungen zu verlangen.

Die Vorleistung des Bauträgers ist der Regelfall, hierfür ist ein strikter Zahlungsplan fester Bestandteil des Bauträgervertrags. Darin ist festgelegt, dass der Bauträger ausschließlich für erbrachte Leistungen vergütet wird. Die einzelnen Raten – bis zu 7 sind gesetzlich möglich – sind genau festgelegt, Abweichungen von dem Gesetz sind dem Bauträger nicht gestattet. Der Schutz des Käufers wird dabei zusätzlich noch dadurch gestärkt, dass die letzte Rate von in der Regel 3,5% vom Bauträger nicht bei Einzug in die Immobilie, sondern wirklich erst dann verlangt werden darf, wenn alles „vollständig fertiggestellt“ ist.

Eine weitere Sicherung des Käufers als Verbraucher besteht in der sogenannten Verbrauchersicherheit nach § 632a BGB „Abschlagszahlungen” [5]. Sie bedeutet, dass der Bauträger zum Beispiel einem privaten Wohnungskäufer parallel zur ersten Entgegennahme einer Zahlung 5% von derselben als Verbrauchersicherheit zugestehen muss. Meist erfolgt dies durch Übergabe oder Hinterlegung einer entsprechenden Bankbürgschaft in dieser Höhe. Diese Sicherheit muss der Käufer dann auch erst bei der „vollständigen Fertigstellung“ zurückgeben, sodass ihm bis zuletzt immer eine komfortable Sicherheit verbleibt – und das auch noch weit über den Fertigstellungstermin hinaus.

3. Exklusive Immobilien an begehrten Standorten

Ein erfahrener Bauträger ist in den Regionen, auf die er sich spezialisiert hat, fest verankert. Das erlaubt es ihm nicht nur, auf ein starkes Netzwerk von Partnerunternehmen für die qualitativ hochwertige Errichtung jedes Gebäudes  zurückzugreifen: Es eröffnet auch vollkommen neue Perspektiven, was die Wahl des Standorts anbelangt.

Je begehrter die Lage, desto schwieriger ist es für private Bauherren, sich den gewünschten Baugrund zu sichern, insbesondere dann, wenn das Ziel ein Apartment im urbanen Raum ist. Um beispielsweise ohne Bauträger in Düsseldorf ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen zu bauen – am besten in zentraler Lage mit Blick auf den Rhein – bräuchte es acht Parteien, die nicht nur über die finanziellen Mittel für ein solches Projekt verfügen, sondern sich auch vorstellen können, gemeinsam eine Hausgemeinschaft zu gründen.

„Bis ein solches Kollektiv entstanden ist, hat oft schon ein konkurrierendes Angebot den Zuschlag erhalten. Als Bauträger können wir sehr viel schneller auf den Markt reagieren und unseren Käufern exklusive Immobilien sichern, die für private Bauherren nur schwer zugänglich wären“, erzählt Dr. Axel Martin Schmitz. „Dabei ist es selbstredend auch ein Vorteil, dass RALF SCHMITZ inzwischen in fünfter Generation als Bauträger in Hamburg, Berlin und Düsseldorf tätig ist: All die Projekte, die wir bereits erfolgreich abgeschlossen haben, sprechen für unsere Zuverlässigkeit – und das kann in Verhandlungen ausschlaggebend sein.”

Viele sind hartnäckig in Bezug auf den einmal eingeschlagenen Weg, wenige in Bezug auf das Ziel.

Friedrich NietZsche
Immobilie als grafisches Modell als Beispiel für die Planug von Immobilien durch Bauträger oder Projektentwickler
Detailplanung: Wir stellen in unseren Unterlagen Isometrien zur Verfügung; gut verständliche Dokumente zur Wohnungsverortung
Zeigt die Bauträger und Projektentwickler Ralf Schmitz und Axel Schmitz im Besprechungszimmer am Standort Berlin
Immer eingebunden; Projektbesprechung in der Geschäftsführung: Ralf Schmitz (links) mit Sohn Dr. Axel Martin Schmitz (sitzend)
Lageplan einer Bauträger Immobilie
Wertbeständiges Bauen in begehrten urbanen Lagen
Bauprojekt in Düsseldorf mit Klinkerfassade von Bauträger und Projektentwickler Ralf Schmitz Immobilien
Typisch RALF SCHMITZ, hochwertige Klinkerfassade eines Bauprojektes in Düsseldorf-Oberkassel

Qualität ohne Kompromisse: Worauf Käufer achten sollten

Trotz aller Vorteile, die die Zusammenarbeit mit einem Bauträger birgt, gibt es einen Aspekt des Bauträgervertrags, dem Käufer stets mit kritischem Blick begegnen sollten: die Darstellung der vom Bauträger zu erbringenden Leistungen in der Baubeschreibung. Je detaillierter in der Baubeschreibung festgelegt ist, wie die Immobilie gestaltet werden soll, desto einfacher ist es für die Käufer, Abweichungen und Mängel zu erkennen. Sind die Leistungen hingegen nur vage konturiert, eröffnet der Vertrag Gestaltungsspielräume, die nicht nur die Optik, sondern auch die Funktionalität der Räume stark verändern können.

„Steht in der Baubeschreibung beispielsweise ‚Parkett nach Wahl des Architekten‘, lässt sich das nicht nur mit verschiedenen Farben und Verlegetechniken, sondern auch mit unterschiedlich dicken Nutzschichten interpretieren“, erklärt Dr. Axel Martin Schmitz. „Aber ein Parkett mit einer dünnen Nutzschicht kann nicht; so oft abgeschliffen werden wie ein höherwertiges, dickeres Parkett – und das senkt die Lebensdauer des Bodenbelags.“

Solange sich die Umsetzung im Rahmen dessen bewegt, was die Baubeschreibung vorgibt, kann der Käufer in einer solchen Konstellation natürlich keine Mängelansprüche geltend machen. Um alle Parteien gegen unliebsame Überraschungen aus diesem Bereich; abzusichern, ist es daher umso wichtiger, bei der Gestaltung des Bauträgervertrags höchsten Wert auf verbindliche Leistungsbeschreibungen zu legen.

„Der Grad an Detailliertheit in den Baubeschreibungen von RALF SCHMITZ ist durchaus ein Alleinstellungsmerkmal innerhalb der Branche“, weiß auch Tobias Kotzorek, bei RALF SCHMITZ tätig im Verkauf und Akquisition Düsseldorf und Köln. „Uns ist es ein Anliegen, dass unsere Kunden exakt die Immobilie bekommen, für die sie sich entschieden haben – und deshalb legen wir größten Wert darauf, alle Absprachen rund um die Gestaltung des Wohnraums in präzisen Verträgen festzuhalten.“

Klare vertragliche Verpflichtungen schaffen schließlich nicht nur Sicherheit, sondern auch Vertrauen in die souveräne Umsetzung individueller Wünsche – und in einen Bauträger, für den die Wünsche seiner Kunden stets das höchste Gebot sind.

Jan Lorenz

Jan Lorenz hat Architektur und Immobilienökonomie in Aachen und Frankfurt studiert. Er ist seit 2014 für RALF SCHMITZ tätig und arbeitet unternehmensweit als Projektentwickler.

Quellenangaben

  1. Johannes Drabek: Bauträgervertrag. In: Bauträgervertrag, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung von der Planung bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens. 3. Weimarer Fachgespräch vom 4.2. bis 6.2.2004. Köln 2004, S. 235.
  2. Gewerbeordnung § 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung, Abs.1, Satz 1, Nr. 3a. Eine vollständige und aktuelle Fassung der Gewerbeordnung finden Sie u. a. auf „Gesetze im Internet“, einer offiziellen Website des Bundesministeriums für Justiz.
  3. Die Antragsunterlagen für eine Erlaubnis gemäß § 34c der Gewerbeordnung finden sich gewöhnlich auf der Website der für das jeweilige Unternehmen zuständigen Industrie- und Handelskammer. Exemplarisch sei an dieser Stelle auf die Industrie- und Handelskammer Stuttgart verwiesen, die auf ihrer Website eine Liste der für die Prüfung der persönlichen Zuverlässigkeit und der geordneten Vermögensverhältnisse erforderlichen Nachweise zum kostenlosen Download bereitstellt.
  4. Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch § 438 Verjährung der Mängelansprüche, Abs. 1, Nummer 2a. Schließen Bauherr und Handwerker eine entsprechende Vereinbarung, kann die Verjährungsfrist für Baumängel zwar gemäß der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen auf vier Jahre, aber keineswegs darüber hinaus reduziert werden. Vgl. hierzu: Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B, § 13 Mängelansprüche, insbesondere Abs. 4, Satz 1. Dieser Gesetzestext steht u. a. auf der Website des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat zum kostenlosen Download bereit.
  5. Siehe Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 632a Abschlagszahlungen auf der offiziellen Seite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz.