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Projektentwickler in der Immobilienbranche: Vom Wegbereiter zum Wegbegleiter

Projektentwickler führen Immobilienprojekte zum Erfolg: Sie übernehmen die Planung, holen alle erforderlichen Genehmigungen ein und gewährleisten durch kontinuierliche Qualitätskontrolle in der Bauphase die exakte Umsetzung des Projekts. Je nach Unternehmen kann sich dabei allerdings nicht nur das Leistungsspektrum, sondern auch das Geschäftsmodell eines Projektentwicklers stark unterscheiden: Nicht alle Developer arbeiten eng mit ihren Kunden zusammen – und nicht alle Käufer können sich bereits während der Projektphase entspannt zurücklehnen.

Iris Rodriguez 13. Juni 2022 · Aktualisiert: 16. Juni 2022 · Lesezeit: 7 Minuten

Darüber, welche Dienstleistungen ein professioneller Projektentwickler erbringen kann und sollte, herrscht selbst in der Baubranche seit jeher Uneinigkeit. Das ist gewiss zumindest teilweise der Tatsache geschuldet, dass der Beruf des Projektentwicklers in Deutschland nicht geschützt ist und infolgedessen von Betriebswirtschaft bis Architektur Experten mit recht unterschiedlichen fachlichen Profilen in diesem Bereich tätig werden. Zum anderen setzen aber auch die in Architektur und Bauwirtschaft vertretenen Lehrmeinungen verschiedene Schwerpunkte.

Um einen ebenso reibungslosen wie entspannten Projektverlauf zu gewährleisten, ist es daher umso wichtiger, dass Interessenten bereits bei der Wahl eines Projektentwicklers nicht nur auf das Geschäftsmodell und die Referenzen des jeweiligen Unternehmens achten, sondern auch auf das Selbstverständnis der Experten, die ihnen auf dem Weg von der Idee zur Immobilie zur Seite stehen werden.

Ankauf, Investment – Weiterverkauf? Wie sich Projektentwickler anhand ihrer Geschäftsmodelle unterscheiden

Was die Geschäftsmodelle aller Projektentwickler eint, ist das grundlegende Prinzip ihrer Tätigkeit: Sie alle entwickeln unbebaute Grundstücke oder marode Gebäude zu attraktivem Wohnraum oder Gewerbeimmobilien. Zumeist setzt das den Neubau einer Immobilie voraus, doch bisweilen kann auch eine besonders gründliche Altbausanierung die gewünschte Wertsteigerung bewirken.

Box zur Material-Veranschaulichung einer RALF SCHMITZ Immobilie
Das Leistungsspektrum eines Projektentwicklers weitergedacht: Box zur Material-Veranschaulichung einer RALF SCHMITZ-Immobilie

Allerdings bedeutet Projektentwicklung nicht zwangsläufig, dass ein Unternehmen im Auftrag externer Kunden Immobilienprojekte durchführt, und auch das Maß an Verantwortung für die Immobilie, das die Projektentwickler übernehmen, kann stark variieren. Anhand des Anlagehorizontes und auch der finanziellen Verantwortung lassen sich daher drei Kategorien von Projektentwicklern unterscheiden:

Service-Developer sind Dienstleister, die im Auftrag von Investoren oder Bauherren die Projektentwicklung für Immobilien sowie die Umsetzung der Bauprojekte übernehmen, ohne dabei selbst das Grundstück zu erwerben oder das Finanzierungsrisiko für die Bauphase zu tragen. Die deutsche Gewerbeordnung bezeichnet diese Projektentwickler auch als Baubetreuer [1].

Investor-Developer sind Projektentwickler, die Immobilien als langfristiges Investment nutzen. Sowohl Neubau als auch Sanierung von Bestandsimmobilien dienen für sie zur Wertsteigerung ihres Eigentums, da die fertigen Wohneinheiten zu einem besseren Preis vermietet werden können. Der Verkauf einer fertig entwickelten Immobilie ist für Investor-Developer durchaus möglich – diese Strategie wird auch als „fix and flip“ bezeichnet –, doch zumeist besteht das Ziel darin, durch Vermietung ein passives Einkommen zu generieren.

Trader-Developer entwickeln Immobilien als Verkaufsobjekte. Dabei übernehmen sie nicht nur die Projektentwicklungsphase, sondern auch die Rolle des Bauherren im strengen Wortsinn: Sie beauftragen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung alle am Bau beteiligten Unternehmen. Infolgedessen bürgt der Bauträger bis zur Übergabe der schlüsselfertigen Wohneinheiten an seine Käufer mit eigenem Namen und Vermögen für das jeweilige Projekt [2].

Der für potenzielle Immobilienkäufer wichtigste Unterschied zwischen diesen drei Geschäftsmodellen besteht allerdings in der Beziehung des Projektentwicklers zu seinen Kunden – und in dem damit verbundenen Service.

Arbeitet ein Investor-Developer im Rahmen einer Fix-and-Flip-Strategie auf den Weiterverkauf hin, hat er zumeist keinen konkreten Käufer für seine Immobilie im Blick. Interessenten stehen daher oft vor vollendeten Tatsachen: Die Immobilie ist entweder schon fertig entwickelt oder die Bauphase zumindest so weit fortgeschritten, dass nur wenig Raum für Individualisierung bleibt. Aus diesem Grund ist der Kauf bereits fertiggestellter Immobilien – so exquisit sie auch gestaltet sein mögen – im Luxus-Segment für viele Kunden nicht die erste Wahl.

„Das Gefühl, sein eigener Herr zu sein und ein Apartment oder eine Villa nach ganz persönlichen Wünschen und Ideen zu gestalten: Das ist ein zentraler Teil des Luxus-Erlebens. Die meisten Kunden, die eine exklusive Immobilie nicht nur als reines Investment erwerben, sondern auch selbst genießen wollen, bevorzugen daher eine Form der Projektentwicklung, die ihnen mehr Gestaltungsfreiheit bietet.” Als Geschäftsführer und Leiter der Projektentwicklung bei RALF SCHMITZ begleitet Dr.-Ing. Axel Martin Schmitz seit vielen Jahren Immobilienprojekte von der Planung über den Bau bis hin zur Übergabe der schlüsselfertigen Wohneinheit. Was seine Kunden an der Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Bauträger besonders zu schätzen wissen, ist der Dialog auf Augenhöhe.

„Rein rechtlich gesehen agiert RALF SCHMITZ als Bauherr, da wir alle Bauarbeiten in Auftrag geben und auch für die gesamte Finanzierung haften, bis ein Projekt abgeschlossen ist. Trotzdem sehen wir uns als Dienstleister und unsere Kunden als die eigentlichen Bauherren. Dabei unterscheiden wir uns allerdings in einem zentralen Punkt vom klassischen Bauträger: in der Servicequalität. Wir entwickeln die Ideen und Wünsche unserer Kunden zu außergewöhnlichen Immobilienkonzepten, die schon während der Bauphase zum Genuss einladen – weil wir für unsere Kunden die gestalterischen Privilegien des Bauherren komplett von Finanzierungsrisiko und organisatorischem Aufwand trennen.”

Exklusives Portfolio eines erfahrenen Projektentwicklers
Ein erfahrener Projektentwickler kann auf ein exklusives Portfolio zurückblicken
Exklusive Umgebung bei Hamburg-Uhlenhorst
Integraler Bestandteil erfolgreicher Projektentwicklung: die Auswahl reizvoller Standort-Umgebungen, hier in Hamburg-Uhlenhorst

Welche Aufgaben übernimmt ein Projektentwickler?

Über viele Jahrzehnte hinweg wurde das Leistungsportfolio eines Projektentwicklers gemäß des sogenannten statischen Ansatzes bestimmt, der die zentrale Aufgabe der Projektentwicklung darin sieht, die Weichen für die erfolgreiche Realisierung einer Immobilie zu stellen. Dabei gilt es, drei Ressourcen in ein für alle Beteiligten rentables Gleichgewicht zu bringen: den Standort, die Projektidee und das Kapital.

Als Ausgangspunkt der Planung dient dem Projektentwickler zumeist ein bereits vorhandener Parameter, für den die beiden anderen erst in angemessener Quantität und Qualität gefunden werden müssen. So bestünde beispielsweise im Fall einer Projektidee für ein Gebäude voller Luxus-Apartments die zentrale Aufgabe des Projektentwicklers darin, einerseits ein angemessenes Grundstück in exklusiver Lage zu finden und andererseits die Finanzierung für eine entsprechend hochwertige Umsetzung zu ermöglichen – sei es durch unternehmenseigenes Kapital oder durch die Zusammenarbeit mit externen Investoren [3].

Das moderne Bauwesen distanziert sich allerdings zunehmend von dieser rein auf die Planung fokussierten Konzeption, und stellt ihm eine dynamische, auf den gesamten Lebenszyklus der Immobilie ausgerichtete Perspektive gegenüber.

„Der dynamische Ansatz sieht den Projektentwickler eher als Projektmanager, der durchaus für die Planung zuständig ist, danach aber auch die Steuerung der Prozesse und insbesondere die kontinuierliche Abstimmung mit den Kunden übernimmt“, erklärt Jan Lorenz. Für den Architekten und Projektentwickler bei RALF SCHMITZ ist der ganzheitliche Blick auf die Entwicklung einer Immobilie unerlässlich. „Natürlich beginnt die Projektentwicklung mit der Akquise des Grundstücks, mit der Projektplanung und dem Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Aber unsere Arbeit reicht eben auch bis in die Bauphase und weit darüber hinaus. RALF SCHMITZ steht für rundum exzellenten Service – und das bedeutet, dass gerade die Projektentwickler, die nun einmal den besten Überblick über den Verlauf eines Bauprojektes haben, sich nicht nur als Wegbereiter, sondern auch als Wegbegleiter verstehen.“

Klingelschild des Projektentwicklers RALF SCHMITZ
Seriöse Projektentwicklung zeichnet sich durch Erfahrung und außergewöhnliche Servicequalität aus

Was zeichnet einen seriösen Projektentwickler aus?

Projektentwickler ist kein geschützter Beruf, weshalb keine spezifische Ausbildung erforderlich ist, um in diesem Bereich tätig zu werden. Dennoch kann sich nicht jeder nach Belieben mit der Berufsbezeichnung schmücken: Sowohl Bauträger als auch Baubetreuer – und übrigens auch Immobilienmakler – benötigen in Deutschland eine spezielle Gewerbeerlaubnis [4]. Um sie zu erwerben, müssen sie den lokalen Industrie- und Handwerkskammern Fachkenntnis, geordnete Vermögensverhältnisse und ihre persönliche Eignung nachweisen.

„Das IHK-Zertifikat ist ein guter Ausgangspunkt für die Auseinandersetzung mit den Referenzen eines Projektentwicklers, weil es ein gewisses Mindestmaß an Seriosität und Sicherheit für die Käufer gewährleistet. Was die Kompetenz und den Service anbelangt, sprechen allerdings abgeschlossene Projekte eine deutlichere Sprache.“ Vor dem Hintergrund seiner langjährigen Erfahrung als Architekt rät Jan Lorenz insbesondere Interessenten, die nach exklusiven Immobilien suchen, die Portfolios ihrer favorisierten Unternehmen genau in Augenschein zu nehmen.

„Besonders aufschlussreich sind nicht nur die Immobilien als solche, sondern auch die Standorte. Projektentwicklung in Berlin, Hamburg, Düsseldorf und anderen begehrten Lagen erfordert nicht nur ein starkes Netzwerk und einen guten Ruf – denn anders sind Luxus-Liegenschaften im urbanen Raum heutzutage kaum zu finden –, sondern auch ein besonders hohes Maß an fachlicher Kompetenz. Es braucht ein gewisses Fingerspitzengefühl, um die individuellen Wünsche der Käufer mit dem zu vereinen, was Politik und Baurecht für die Entwicklung eines Grundstücks im Herzen einer Metropole vorgeben.“

Das Beste findet sich dort, wo sich Fleiß mit Begabung verbindet.

Johannes Kepler

Den charakteristischen Charme der jeweiligen Stadt in zeitlos moderne Architektur zu übersetzen ist eine Herausforderung, der sich RALF SCHMITZ schon seit vielen Jahrzehnten stellt. Sowohl die Architekten und Projektentwickler, die eine Immobilie betreuen werden, als auch Geschäftsführer Dr.-Ing. Axel Martin Schmitz selbst machen sich mit Lage und Umgebung eines jeden Grundstücks vertraut.

Die gewonnene Erkenntnis und Inspiration fließt so in Immobilienkonzepte, die das besondere Ambiente der Stadt mit dem zeitlosen Stil von RALF SCHMITZ verbinden und dabei doch stets Raum für individuelle Gestaltung bergen. Das Ergebnis? Zeitlos elegante, exquisit ausgestattete Immobilien – und eine außergewöhnliche Servicequalität, die Projektentwicklung auf Augenhöhe gewährleistet.

Iris Rodriguez

Die Arbeitsschwerpunkte der Journalistin, Herausgeberin und Werbetexterin Iris Rodriguez liegen im Bereich Location Branding/Immobilien sowie in den Zukunftsthemen rund um nachhaltige Entwicklung. Sie konzipiert und schreibt (für) Magazine und Corporate Publishing Produkte (Print und Digital).

Quellenangaben

  1. Vgl. hierzu Gewerbeordnung § 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung, Satz 1, Nr. 3b der Gewerbeordnung: Hier ist festgelegt, dass „Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen“, d. h. nicht selbst als Bauherren, sondern stets als Dienstleister agieren. Eine vollständige und aktuelle Fassung des Gesetzestextes finden Sie u. a. auf „Gesetze im Internet“, einer offiziellen Website des Bundesministeriums für Justiz.
  2. Dass ein Bauträger stets „als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung“ tätig sein muss, ist in Deutschland von Rechtswegen vorgeschrieben. Vgl. hierzu Gewerbeordnung § 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung, Abs. 1, Satz 1, Nr. 3a., zu finden u. a. auf „Gesetze im Internet“.
  3. Zur statischen Konzeption der Projektentwicklung vgl. bspw. Diederichs, Claus Jürgen: Grundlagen der Projektentwicklung: Teil 1. In: BW Bauwirtschaft (Heft 11/1994). Walluf 1994, S. 44 oder Diederichs, Claus Jürgen: Immobilienmanagement im Lebenszyklus. Projektentwicklung, Projektmanagement, Facility Management, Immobilienbewertung. Berlin und Heidelberg 2006, Kapitel 2: Projektentwicklung im engeren Sinne (PE i.e.S.).
  4. Vgl. auch hierzu Gewerbeordnung § 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung. Eine vollständige und aktuelle Fassung der Gewerbeordnung finden Sie u. a. auf „Gesetze im Internet“.